عائد العقار الإيجاري: احسب الصافي بعد الشغور والصيانة
قسمة الإيجار المعلن على سعر العقار تعطي مؤشرًا إجماليًا أوليًا، لا عائد المستثمر النهائي. الشغور والصيانة والإدارة والتكاليف الأولية والتمويل قد تغير النتيجة بصورة كبيرة.
فريق مشاريع الرواد
ابدأ بدخل قابل للتحصيل
استخدم إيجارًا مدعومًا بعقود وسوق مقارن، وخصمًا مبررًا للشغور وعدم التحصيل. اطرح مصروفات التشغيل التي يتحملها المالك، مع فصل النفقات الرأسمالية وخدمة التمويل بحسب المقياس المراد حسابه. وضح ما يشمله العائد وما يستبعده.
مثال افتراضي
عقار بتكلفة استثمار كلية مليون ريال، وإيراد سنوي 80 ألفًا، وشغور وتكاليف تشغيل مجموعها 20 ألفًا، ينتج صافي دخل تشغيلي 60 ألفًا وعائدًا تشغيليًا 6%. هذا قبل التمويل والضرائب أو الرسوم الشخصية والنفقات الرأسمالية غير المحتسبة، وليس وعدًا بعائد سوقي.
اختبارات حساسية
- خفض الإيجار أو زيادة مدة الشغور، مع فحص أثر انتهاء عقد مستأجر رئيسي.
- إضافة صيانة كبيرة أو تحديث مطلوب، بناء على فحص فني لا نسبة عامة فقط.
- مراجعة تكلفة التمويل والتزامات السداد وسيولة المستثمر في سيناريو متحفظ.
استخدم مقامًا يطابق السؤال الاستثماري
عقار بتكلفة استثمار افتراضية مليون ريال وصافي دخل تشغيل 60 ألفًا يحقق عائدًا تشغيليًا 6% قبل التمويل والضرائب ذات الصلة. إذا استخدمت حقوق المالك فقط في المقام فعليك تعديل التدفق للمصاريف وخدمة الدين المناسبة، ولن يكون المؤشر نفسه. وضح ما يدخل في تكلفة الاستثمار والصيانة والتجهيز، واختبر الشغور والتحصيل بدل الاعتماد على الإيجار النظري الكامل.
- افصل الإصلاح الدوري عن الإنفاق الرأسمالي.
- راجع المصروفات التي يتحملها المالك بحسب العقد.
- اعرض أثر تغير الشغور والسعر كلًا على حدة.
التوصية العملية
قارن العقارات بصافي دخل وتعريف تكلفة موحدين، ثم راجع المخاطر والعقود مع مختص. لا تتخذ القرار على أعلى عائد إجمالي مكتوب في إعلان.
المراجع وحدود الاستفادة
تضم مكتبة الهيئة العامة للعقار نظام الوساطة ولوائحه وأنظمة عقارية أخرى. يلزم الرجوع للنص الساري والنشاط المحدد، ولا تكفي قراءة عنوان النظام. أمثلة العائد والتقييم التالية تعليمية، وليست تقييمًا معتمدًا لعقار أو توصية استثمارية شخصية.
الهيئة العامة للعقار: الأنظمة واللوائح والأدلة
منشآت: النماذج والأدوات لتحليل الأعمال
تاريخ مراجعة الروابط: 17 سبتمبر 2026. التحليل والتوصيات من إعداد فريق مشاريع الرواد، وليست نقلًا عن الجهات المرجعية أو استشارة مهنية لحالة بعينها. تحقق من المتطلبات السارية قبل الالتزام المالي.
اقرأ أيضًا
عقد إيجار تجاري لمشروعك: بنود تؤثر في قيمة النشاط عند البيع
مقارنة تمويل مشروع صغير: التدفق والضمان والتكلفة الكلية
قيمة المشروع: لماذا لا تجمع الأرباح والأصول وتطرح الديون عشوائيًا؟